В случае, если кадастровый инженер сделает свою работу некачественно, то проблем не избежать. Несоответствие межевого плана и иной технической документации нормам, установленным Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», будут выявлены сразу после его поступления в орган Росреестра, и заявитель получит приостановление или отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При невозможности исправления сложившейся ситуации, законодательством предусмотрена возможность обжалования указанных ненормативных актов Росреестра через вышестоящие инстанции или суд.

Однако в практике также встречаются случаи, когда Росреестр пропускает или не видит ошибку и производит процедуру по постановке объекта на кадастровый учет или внесению изменений в его характеристики. И спустя несколько лет, при производстве каких-либо действий собственником смежного объекта, возникают огромные проблемы, которые возможно решить только лишь в суде.

Именно поэтому тот, кто собирается провести кадастровые работы со своим недвижимым имуществом и внести сведения о них в ЕГРН, должен ответственно отнестись к выбору кадастрового инженера.

Для этого на сайте Росреестра необходимо найти раздел «Реестр кадастровых инженеров», ввести в фильтре данные интересующего вас специалиста, и проанализировать всю представленную информацию, такую как: дата внесения в ГРКИ первой записи о кадастровом инженере, текущая дата членства кадастрового инженера, а также дисциплинарные воздействия и результаты профессиональной деятельности, например количество решений об осуществлении и об отказе в осуществлении кадастрового учета за все предшествующие годы.

-максимально возможный процент застройки участка. Строить вне пятна запрещено;

-максимально возможная площадь и высота здания, предельно допустимое количество этажей. Если при строительстве застройщик пренебрег этими параметрами, постройку не введут в эксплуатацию;

-отступы от границ земельного участка, соблюдение которых является обязательным для успешного ввода объекта в эксплуатацию;

-красные линии, обозначающие газовые трубы, инженерные коммуникации и другие элементы, находящиеся в пределах территории;

-ограничения и обременения;

-отношение территории к зонам с особым использованием территории.

Основные виды разрешенного использования – это те, на которые собственник / арендатор* земельного участка может изменить актуальный ВРИ. Т.е., если в выписке ПЗЗ / ИСОГД в списке основных ВРИ присутствует тот, который соответствует виду деятельности, которым вы желаете заняться на участке, тогда смело можно обращаться с соответствующим заявление в МФЦ.

*Арендаторам земельных участков с изменением ВРИ нужно быть осторожнее, т.к. в основном арендная плата рассчитывается в соответствии с действующим ВРИ, а самовольное его изменение может привести к конфликту с собственником, изменением размера арендной платы или даже расторжением договора аренды.

МФЦ после принятия заявления об изменении ВРИ З/У отправляет его на обработку в территориальный орган Росреестра. Во всех регионах Российской Федерации, кроме г.Москвы и Московской области, изменение ВРИ осуществляется бесплатно.

Одновременно с тем возможно, что интересующий вас ВРИ З/У по данным выписки из ПЗЗ, отнесен к условно-разрешенным видам.

Отличие условно-разрешенного ВРИ от основного, заключается в том, что указанным выше способом изменения назначения, воспользоваться нельзя.

Разрешение на изменение актуального ВРИ на условно-разрешенный выдает (или не выдает) орган местного самоуправления (администрация), после публичных слушаний, проведенных в порядке ст. 5.1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ).

Итак, при благоприятном исходе проведения процедуры изменения ВРИ З/У, для того, чтобы приступить к строительству нового объекта, в архитектуре или МФЦ необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

ГПЗУ выдается в целях обеспечения заинтересованных лиц информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка (ч. 1 ст. 57.3 ГрК РФ).

2) о границах земельного участка и о кадастровом номере земельного участка (при его наличии) или в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи, о границах образуемого земельного участка, указанных в утвержденной схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории;

3) о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при его наличии);

4) о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства;

5) об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом, иным федеральным законом;

6) о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, за исключением случаев выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается;

7) о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, установленных в соответствии с частью 7 статьи 36 настоящего Кодекса, в случае выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7.1 настоящей части;

7.1) о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных положением об особо охраняемых природных территориях, в случае выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, расположенного в границах особо охраняемой природной территории;

8) о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории;

9) об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий;

10) о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон;

11) о границах публичных сервитутов;

12) о номере и (или) наименовании элемента планировочной структуры, в границах которого расположен земельный участок;

13) о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, а также о расположенных в границах земельного участка сетях инженерно-технического обеспечения;

14) о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия, о границах территорий таких объектов;

15) о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), определяемая с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, муниципального округа, городского округа (при их наличии), в состав которой входят сведения о максимальной нагрузке в возможных точках подключения (технологического присоединения) к таким сетям, а также сведения об организации, представившей данную информацию;

16) о реквизитах нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории;

17) о красных линиях;

18) о требованиях к архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства (при наличии);

19) о расположении земельного участка в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории и (или) заключен договор о комплексном развитии территории.

В соответствии с п. 10 ст. 57.3 ГрК РФ информация, указанная в ГПЗУ, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в предусмотренных настоящей частью целях не допускается.

После получения ГПЗУ и утверждения схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта необходимо подать комплект документов в орган архитектуры для получения разрешения на строительство. По завершении строительства произвести ввод построенного объекта в эксплуатацию и зарегистрировать в ЕГРН.

размещения объектов для производства и хранения лекарственных средств, объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции, комплексов водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, использования земельных участков в целях производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции, если химическое, физическое и (или) биологическое воздействие объекта, в отношении которого установлена СЗЗ, приведет к нарушению качества и безопасности таких средств, сырья, воды и продукции в соответствии с установленными к ним требованиями.

По своему функциональному назначению СЗЗ – это барьер, обеспечивающий уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в обычном режиме и подлежит установлению в отношении объектов с I по III классы опасности, приведенные в главе VII СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

Таким образом, если СЗЗ не установлена, правообладателю объекта необходимо обратиться в проектную организацию для подготовки проекта по установлению СЗЗ (далее – проект СЗЗ) для строящегося или реконструируемого объекта, а также обеспечить проведение исследований (измерений) атмосферного воздуха, уровней физического и (или) биологического воздействия на атмосферный воздух за контуром объекта (далее – исследования).

Необходимо также отметить, что любое предприятие, имеющее класс опасности с I по III согласно классификации гл. 7 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, а также любое предприятие, не включенное в классификацию по указанному СанПиН, должно иметь проект СЗЗ.

Предприятия IV класса по СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 разрабатывают проект СЗЗ в случае, если не выдерживается установленная СанПиН расчетная зона в 100 метров.

Размеры устанавливаемых СЗЗ определяются в зависимости от класса опасности объектов:

I класс (чрезвычайно опасные для человека) - от 1000 м;

II класс (высоко опасные для человека) - от 500 м;

III класс (умеренно опасные) - от 300 м;

IV класс (мало опасные) - от 100 м;

V класс (практически не опасные) - от 50 м.

Проект СЗЗ подлежит экспертизе. Однако мало где возможно найти информацию, что эту экспертизу вправе провести не только должностное лицо, осуществляющее федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор (Роспотребнадзор), но и юридические лица, индивидуальные предприниматели, аккредитованные в соответствии с законодательством РФ об аккредитации в национальной системе аккредитации, и эксперты, аттестованные в установленном Правительством Российской Федерации порядке (см. ст. 42 Федерального закона от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

В стадии проектирования объекта скорее всего такой необходимости пока не будет. Однако, после введения объекта в эксплуатацию в течение 1 года законодатель требует от собственника провести исследования и при необходимости установить СЗЗ.

Выдача санитарно-эпидемиологических заключений на основании результатов санитарно-эпидемиологических экспертиз производится Роспотребнадзором. Срок выдачи заключения не должен превышать 15 рабочих дней.

В обоих вышеназванных документах, при наличии, будет указана информация о необходимости установления СЗЗ. В таком случае необходимо повторное обращение в орган Роспотребнадзора для получения решения об установлении СЗЗ. Также заблаговременно необходимо подготовить описание границ СЗЗ.

После прохождения указанной процедуры орган архитектуры и градостроительства выдает заявителю разрешение на строительство объекта.

При принятии Роспотребнадзором решения об установлении СЗЗ соответствующая информация направляется в орган регистрации прав на недвижимое имущество (Росреестр) и границы СЗЗ вносятся в ЕГРН, но в некоторых случаях указанное решение может быть направлено собственником объекта самостоятельно после получения разрешения на строительство.

Необходимо отметить, что ст. 16.1 Федерального закона от 03.08.2018 г. N 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» предусмотрено, что до 01.01.2025 г. в целях установления, изменения, прекращения существования СЗЗ не требуются внесение сведений о таких зонах в ЕГРН. В этом случае СЗЗ считается установленной, измененной или прекратившей существование со дня принятия решения об установлении, изменении или прекращении существования СЗЗ органом, уполномоченным на принятие данного решения.

Также, с соответствующим заявлением, наряду с правообладателем объекта вправе обратиться заинтересованные органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Данная процедура своей сложностью может ужаснуть собственников уже введенных в эксплуатацию объектов, в отношении которых подлежат установлению СЗЗ, однако необходимо учесть, что в силу п. 2 Постановления Правительства РФ от 03.03.2018 г. N 222 «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон» правообладатели таких объектов обязаны провести исследования и при необходимости установить СЗЗ в срок, не более одного года со дня вступления в силу настоящего постановления.

СЗЗ и ограничения использования земельных участков, расположенных в ее границах, считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в ЕГРН. С целью получения информации о наличии ограничений в пользовании земельным участком, после установления СЗЗ собственник земельного участка может запросить выписку из ЕГРН, содержащую сведения о всех существующих ограничениях в отношении данного объекта недвижимости. При установлении СЗЗ заключение каких-либо соглашений с собственниками земельных участков (входящих в границы зон с особыми условиями использования территории) в целях надлежащего использования объекта недвижимости действующим законодательством не предусмотрено.

Обращаю также внимание, что п. 32 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 г. N 222 предусмотрена компенсация ущерба, причиненного правообладателям земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в связи с установлением (изменением) СЗЗ и по данному пункту уже есть сложившаяся положительная судебная практика.

В силу положений ст. 94 ГПК РФ, ст. 106 АПК РФ, ст. 106 КАС РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, например: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со ст. 99 ГПК РФ; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Вместе с тем суд вправе уменьшить размер судебных издержек, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (ст. 98, 100 ГПК РФ, ст. 111, 112 КАС РФ, ст. 110 АПК РФ).

К несущим конструкциям здания относятся строительные конструкции, образующие заданную проектом схему здания, обеспечивающие его пространственную устойчивость при расчетных внешних воздействиях (см. Приложение 6 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004), т.е. обеспечивают надежность и безопасность здания.

Надеюсь, что данная статья была для вас полезной и помогла разобраться со сложностями в современном законодательстве, регулирующем вопросы необходимости получения разрешения на строительство при реконструкции объекта.